Oglaševane cene stanovanj
Cene nepremičnin so v zadnjem času v Sloveniji zelo aktualna tema. Poglejmo si, kaj o njih pravijo podatki z našega največjega nepremičninskega portala.
Podatki
Podatki so bili pridobljeni med marcem in novembrom 2019. Pri tem je
bila uporabljena skipta, napisana v programskem jeziku
R (paket
rvest) in schedulirana v Amazonovem
oblaku (AWS EC2) na virtualnem Linux
strežniku, ki je vsak večer s portala pobirala nove oglase.
V tako pridobljenih podatkih so prisotne določene pomanjkljivosti:
- Zajeti niso bili oglasi, ki so se na isti dan pojavili in tudi izbrisali in tako v večernih urah več niso bili vidni. To se največkrat dogaja pri oglasih za oddajo v Ljubljani.
- Nekatere nepremičnine se v oglasih pojavijo večkrat. Če npr. za stanovanje ni interesa, lahko prodajalec po nekem času oglas vnese znova, z enako ali z znižano ceno. Isto stanovanje se lahko pojavi večkrat tudi v primerih, ko ga prodaja več agencij hkrati. Stanovanje, ki se oddaja, se lahko pojavi večkrat tudi v primeru, ko se je v zajetem obdobju izpraznilo in so lastniki iskali novega najemnika.
Predpostavljamo, da zgornje pomanjkljivosti bistveno ne kvarijo slike trga. Opozoriti velja tudi, da gre tukaj za oglaševane in ne nujno za realizirane cene. Dejanske realizirane vrednosti kupoprodajnih poslov so dostopne v GURS-ovi Evidenci trga nepremičnin. Veliko zanimivih podatkov, ki izvirajo iz te evidence, najdemo v Periodičnih poročilih o slovenskem trgu nepremičnin.
V analizi si bomo pogledali oglase za stanovanja v Ljubljani in v Mariboru. Cene se v izbranem obdobju niso opazno spreminjale. Spodnja tabela prikazuje število oglasov iz vzorca za vsako od zajetih kombinacij. Skupaj je v vzorcu 12.105 oglasov.
| vrsta posla | lokacija | št. oglasov |
|---|---|---|
| prodaja | Ljubljana | 6.705 |
| prodaja | Maribor | 1.190 |
| oddaja | Ljubljana | 3.701 |
| oddaja | Maribor | 509 |
Vidimo lahko, da se je v Ljubljani pojavilo 5,6-krat več oglasov za prodajo in 7,3-krat več oglasov za oddajo kot v Mariboru. Razlika v številu prebivalcev teh dveh mest je približno 3-kratna.
Prodaja
Ljubljana in Maribor glede na velikost stanovanja
Absolutna cena
Porazdelitve cen bomo prikazali s t. i. grafom gostote verjetnosti (ang. density plot). To je zglajena zvezna verzija histograma, ocenjena iz podatkov. Na osi x so prikazane cene, višina krivulje pri posamezni ceni pa je sorazmerna deležu oglasov s to ceno. Z navpičnimi črtkanimi črtami označimo mediane posameznih skupin.
Prikažimo mediane in povprečja posameznih kombinacij še v tabeli:
| velikost | mediana Ljubljana | mediana Maribor | povprečje Ljubljana | povprečje Maribor | razmerje median |
|---|---|---|---|---|---|
| garsonjera | 98.000 | 42.000 | 101.598 | 44.154 | 2,33 |
| 1-sobno | 125.000 | 52.495 | 125.159 | 54.905 | 2,38 |
| 1.5-sobno | 133.000 | 59.000 | 133.884 | 62.459 | 2,25 |
| 2-sobno | 159.000 | 78.000 | 169.979 | 83.286 | 2,04 |
| 2.5-sobno | 180.000 | 89.250 | 192.458 | 91.476 | 2,02 |
| 3-sobno | 215.000 | 106.500 | 245.448 | 118.618 | 2,02 |
Manjša stanovanja so v Ljubljani približno 2,3-krat dražja kot v Mariboru, večja stanovanja pa približno 2-krat.
Cene stanovanj lahko primerjamo s plačami. Po podatkih Statističnega urada je povprečna neto plača v obdobju med januarjem in avgustom 2019 v občini Ljubljana znašala 1.265 evrov, v občini Maribor pa 1.070 evrov. Plače v Ljubljani so torej v povprečju za 18 % višje kot v Mariboru.
Cena na kvadratni meter
Cene lahko izrazimo tudi kot cene na kvadratni meter stanovanja.
| velikost | mediana Ljubljana | mediana Maribor | povprečje Ljubljana | povprečje Maribor | razmerje median |
|---|---|---|---|---|---|
| garsonjera | 3.484 | 1.551 | 3.532 | 1.511 | 2,25 |
| 1-sobno | 3.130 | 1.363 | 3.199 | 1.335 | 2,30 |
| 1.5-sobno | 3.000 | 1.349 | 3.047 | 1.312 | 2,22 |
| 2-sobno | 2.841 | 1.293 | 2.944 | 1.367 | 2,20 |
| 2.5-sobno | 2.772 | 1.273 | 2.897 | 1.295 | 2,18 |
| 3-sobno | 2.784 | 1.321 | 2.942 | 1.373 | 2,11 |
Vidimo, da cena na kvadratni meter z velikostjo stanovanja pada, razmerja v cenah med krajema pa ostajajo podobna.
Zgornje cene za Ljubljano lahko primerjamo z zgodovinskimi.
Ljubljana po upravnih enotah
Poglejmo si sedaj cene v Ljubljani še glede na upravno enoto.
Absolutna cena
Mediane cen po posameznih kombinacijah so naslednje:
| velikost | Lj. Moste-Polje | Lj. Šiška | Lj. Bežigrad | Lj. Vič-Rudnik | Lj. Center |
|---|---|---|---|---|---|
| garsonjera | 85.000 | 95.000 | 104.000 | 109.500 | 116.000 |
| 1-sobno | 115.000 | 117.404 | 129.000 | 128.000 | 139.000 |
| 1.5-sobno | 125.000 | 128.779 | 133.000 | 133.500 | 145.000 |
| 2-sobno | 149.000 | 155.000 | 155.000 | 168.000 | 199.000 |
| 2.5-sobno | 165.000 | 170.000 | 179.000 | 198.000 | 237.000 |
| 3-sobno | 187.000 | 199.000 | 211.500 | 225.200 | 295.000 |
Povprečja po posameznih kombinacijah so naslednja:
| velikost | Lj. Moste-Polje | Lj. Šiška | Lj. Bežigrad | Lj. Vič-Rudnik | Lj. Center |
|---|---|---|---|---|---|
| garsonjera | 86.809 | 97.853 | 109.022 | 109.012 | 116.262 |
| 1-sobno | 115.709 | 118.454 | 130.971 | 128.264 | 141.702 |
| 1.5-sobno | 125.951 | 131.322 | 134.093 | 138.367 | 150.238 |
| 2-sobno | 149.047 | 163.884 | 159.902 | 177.428 | 211.194 |
| 2.5-sobno | 165.025 | 183.564 | 185.163 | 204.396 | 239.147 |
| 3-sobno | 191.774 | 215.542 | 225.332 | 246.230 | 317.675 |
Cena na kvadratni meter
Zaradi večje preglednosti relativne cene predstavimo samo v tabelah.
Mediane cen po posameznih kombinacijah so naslednje:
| velikost | Lj. Moste-Polje | Lj. Šiška | Lj. Bežigrad | Lj. Vič-Rudnik | Lj. Center |
|---|---|---|---|---|---|
| garsonjera | 3.242 | 3.262 | 3.560 | 3.576 | 4.285 |
| 1-sobno | 2.979 | 3.196 | 3.105 | 3.177 | 3.523 |
| 1.5-sobno | 2.805 | 3.088 | 2.879 | 3.083 | 3.492 |
| 2-sobno | 2.628 | 2.789 | 2.758 | 2.950 | 3.370 |
| 2.5-sobno | 2.558 | 2.703 | 2.683 | 2.932 | 3.421 |
| 3-sobno | 2.543 | 2.568 | 2.692 | 2.919 | 3.268 |
Povprečja po posameznih kombinacijah so naslednja:
| velikost | Lj. Moste-Polje | Lj. Šiška | Lj. Bežigrad | Lj. Vič-Rudnik | Lj. Center |
|---|---|---|---|---|---|
| garsonjera | 3.258 | 3.333 | 3.646 | 3.591 | 4.257 |
| 1-sobno | 2.966 | 3.181 | 3.137 | 3.283 | 3.596 |
| 1.5-sobno | 2.853 | 3.101 | 2.893 | 3.255 | 3.400 |
| 2-sobno | 2.671 | 2.886 | 2.812 | 3.021 | 3.461 |
| 2.5-sobno | 2.625 | 2.777 | 2.778 | 2.998 | 3.517 |
| 3-sobno | 2.590 | 2.672 | 2.863 | 2.964 | 3.431 |
Oddaja
Ponovimo sedaj celotno analizo še na oglasih za oddajo.
Ljubljana in Maribor glede na velikost stanovanja
Absolutna cena
Točne vrednosti median in povprečij prikazanih skupin vidimo v naslednji tabeli:
| velikost | mediana Ljubljana | mediana Maribor | povprečje Ljubljana | povprečje Maribor | razmerje median |
|---|---|---|---|---|---|
| garsonjera | 450 | 265 | 451 | 282 | 1,70 |
| 1-sobno | 500 | 320 | 512 | 332 | 1,56 |
| 1.5-sobno | 585 | 335 | 592 | 348 | 1,75 |
| 2-sobno | 700 | 400 | 739 | 395 | 1,75 |
| 2.5-sobno | 750 | 500 | 794 | 491 | 1,50 |
| 3-sobno | 950 | 550 | 1.084 | 612 | 1,73 |
Razlike med krajema so pri oddaji manjše kot pri prodaji. Stanovanja so v Ljubljani približno 1,7-krat dražja kot v Mariboru.
Cena na kvadratni meter
| velikost | mediana Ljubljana | mediana Maribor | povprečje Ljubljana | povprečje Maribor | razmerje median |
|---|---|---|---|---|---|
| garsonjera | 15,71 | 10,00 | 16,37 | 10,42 | 1,57 |
| 1-sobno | 13,41 | 8,62 | 13,56 | 8,68 | 1,56 |
| 1.5-sobno | 12,91 | 7,41 | 13,29 | 7,65 | 1,74 |
| 2-sobno | 11,83 | 6,87 | 12,29 | 6,94 | 1,72 |
| 2.5-sobno | 11,48 | 6,74 | 11,49 | 7,23 | 1,70 |
| 3-sobno | 11,76 | 7,21 | 12,38 | 7,33 | 1,63 |
Za primerjavo so zgodovinske cene za oddajo v Ljubljani na voljo tukaj.
Ljubljana po upravnih enotah
Absolutna cena
Mediane cen po posameznih kombinacijah so naslednje:
| velikost | Lj. Moste-Polje | Lj. Šiška | Lj. Bežigrad | Lj. Vič-Rudnik | Lj. Center |
|---|---|---|---|---|---|
| garsonjera | 400 | 430 | 450 | 450 | 500 |
| 1-sobno | 450 | 500 | 525 | 500 | 555 |
| 1.5-sobno | 550 | 550 | 580 | 550 | 650 |
| 2-sobno | 630 | 670 | 690 | 650 | 850 |
| 2.5-sobno | 700 | 750 | 710 | 700 | 990 |
| 3-sobno | 750 | 900 | 900 | 880 | 1.300 |
Povprečja po posameznih kombinacijah so naslednja:
| velikost | Lj. Moste-Polje | Lj. Šiška | Lj. Bežigrad | Lj. Vič-Rudnik | Lj. Center |
|---|---|---|---|---|---|
| garsonjera | 402 | 450 | 438 | 458 | 507 |
| 1-sobno | 453 | 489 | 518 | 512 | 572 |
| 1.5-sobno | 563 | 579 | 580 | 552 | 692 |
| 2-sobno | 634 | 681 | 710 | 707 | 876 |
| 2.5-sobno | 689 | 827 | 727 | 705 | 991 |
| 3-sobno | 816 | 1.007 | 1.010 | 1.013 | 1.323 |
Cena na kvadratni meter
Mediane cen po posameznih kombinacijah so naslednje:
| velikost | Lj. Moste-Polje | Lj. Šiška | Lj. Bežigrad | Lj. Vič-Rudnik | Lj. Center |
|---|---|---|---|---|---|
| garsonjera | 14,58 | 15,38 | 15,38 | 15,62 | 17,19 |
| 1-sobno | 12,86 | 13,33 | 12,92 | 13,61 | 14,90 |
| 1.5-sobno | 12,99 | 12,22 | 12,89 | 12,99 | 14,99 |
| 2-sobno | 10,87 | 11,34 | 11,40 | 11,67 | 13,68 |
| 2.5-sobno | 10,79 | 11,12 | 11,54 | 9,92 | 13,55 |
| 3-sobno | 9,86 | 11,44 | 11,75 | 10,67 | 13,51 |
Povprečja po posameznih kombinacijah so naslednja:
| velikost | Lj. Moste-Polje | Lj. Šiška | Lj. Bežigrad | Lj. Vič-Rudnik | Lj. Center |
|---|---|---|---|---|---|
| garsonjera | 15,22 | 15,81 | 15,74 | 16,20 | 18,71 |
| 1-sobno | 12,45 | 13,42 | 13,10 | 13,70 | 14,97 |
| 1.5-sobno | 13,06 | 12,17 | 13,24 | 12,94 | 15,86 |
| 2-sobno | 11,07 | 11,65 | 11,70 | 12,06 | 13,99 |
| 2.5-sobno | 10,88 | 11,73 | 11,46 | 10,06 | 13,23 |
| 3-sobno | 10,13 | 11,75 | 12,16 | 11,51 | 14,24 |
Donos iz oddajanja
Izračunajmo še, kakšen bi bil donos iz oddajanja stanovanja, če bi ga kupili in oddajali po medianah trenutnih cen.
| lokacija | velikost | mediana oddaja [EUR] | mediana prodaja [EUR] | letni donos brez stroškov [%] | letni donos s stroški [%] |
|---|---|---|---|---|---|
| Ljubljana | garsonjera | 450 | 98.000 | 5,51 | 3,58 |
| Ljubljana | 1-sobno | 500 | 125.000 | 4,80 | 3,12 |
| Ljubljana | 1.5-sobno | 585 | 133.000 | 5,28 | 3,43 |
| Ljubljana | 2-sobno | 700 | 159.000 | 5,28 | 3,43 |
| Ljubljana | 2.5-sobno | 750 | 180.000 | 5,00 | 3,25 |
| Ljubljana | 3-sobno | 950 | 215.000 | 5,30 | 3,45 |
| Maribor | garsonjera | 265 | 42.000 | 7,57 | 4,92 |
| Maribor | 1-sobno | 320 | 52.495 | 7,31 | 4,75 |
| Maribor | 1.5-sobno | 335 | 59.000 | 6,81 | 4,43 |
| Maribor | 2-sobno | 400 | 78.000 | 6,15 | 4,00 |
| Maribor | 2.5-sobno | 500 | 89.250 | 6,72 | 4,37 |
| Maribor | 3-sobno | 550 | 106.500 | 6,20 | 4,03 |
Pri izračunu letnega donosa v predzadnjem stolpcu nismo upoštevali davka (25 %), stroškov zavarovanja, rezervnega sklada ter raznih popravil. Letni donos v zadnjem stolpcu predpostavlja, da se za te stroške nameni 35 % najemnine.
Podatki potrjujejo znano dejstvo, da je oddajanje donosnejše v Mariboru.
Found this content interesting or useful? Fuel future articles with a coffee!
