Oglaševane cene stanovanj

Cene nepremičnin so v zadnjem času v Sloveniji zelo aktualna tema. Poglejmo si, kaj o njih pravijo podatki z našega največjega nepremičninskega portala.

Podatki

Podatki so bili pridobljeni med marcem in novembrom 2019. Pri tem je bila uporabljena skipta, napisana v programskem jeziku R (paket rvest) in schedulirana v Amazonovem oblaku (AWS EC2) na virtualnem Linux strežniku, ki je vsak večer s portala pobirala nove oglase.

V tako pridobljenih podatkih so prisotne določene pomanjkljivosti:

  • Zajeti niso bili oglasi, ki so se na isti dan pojavili in tudi izbrisali in tako v večernih urah več niso bili vidni. To se največkrat dogaja pri oglasih za oddajo v Ljubljani.
  • Nekatere nepremičnine se v oglasih pojavijo večkrat. Če npr. za stanovanje ni interesa, lahko prodajalec po nekem času oglas vnese znova, z enako ali z znižano ceno. Isto stanovanje se lahko pojavi večkrat tudi v primerih, ko ga prodaja več agencij hkrati. Stanovanje, ki se oddaja, se lahko pojavi večkrat tudi v primeru, ko se je v zajetem obdobju izpraznilo in so lastniki iskali novega najemnika.

Predpostavljamo, da zgornje pomanjkljivosti bistveno ne kvarijo slike trga. Opozoriti velja tudi, da gre tukaj za oglaševane in ne nujno za realizirane cene. Dejanske realizirane vrednosti kupoprodajnih poslov so dostopne v GURS-ovi Evidenci trga nepremičnin. Veliko zanimivih podatkov, ki izvirajo iz te evidence, najdemo v Periodičnih poročilih o slovenskem trgu nepremičnin.

V analizi si bomo pogledali oglase za stanovanja v Ljubljani in v Mariboru. Cene se v izbranem obdobju niso opazno spreminjale. Spodnja tabela prikazuje število oglasov iz vzorca za vsako od zajetih kombinacij. Skupaj je v vzorcu 12.105 oglasov.

vrsta posla lokacija št. oglasov
prodaja Ljubljana 6.705
prodaja Maribor 1.190
oddaja Ljubljana 3.701
oddaja Maribor 509

Vidimo lahko, da se je v Ljubljani pojavilo 5,6-krat več oglasov za prodajo in 7,3-krat več oglasov za oddajo kot v Mariboru. Razlika v številu prebivalcev teh dveh mest je približno 3-kratna.

Prodaja

Ljubljana in Maribor glede na velikost stanovanja

Absolutna cena

Porazdelitve cen bomo prikazali s t. i. grafom gostote verjetnosti (ang. density plot). To je zglajena zvezna verzija histograma, ocenjena iz podatkov. Na osi x so prikazane cene, višina krivulje pri posamezni ceni pa je sorazmerna deležu oglasov s to ceno. Z navpičnimi črtkanimi črtami označimo mediane posameznih skupin.

Prikažimo mediane in povprečja posameznih kombinacij še v tabeli:

velikost mediana Ljubljana mediana Maribor povprečje Ljubljana povprečje Maribor razmerje median
garsonjera 98.000 42.000 101.598 44.154 2,33
1-sobno 125.000 52.495 125.159 54.905 2,38
1.5-sobno 133.000 59.000 133.884 62.459 2,25
2-sobno 159.000 78.000 169.979 83.286 2,04
2.5-sobno 180.000 89.250 192.458 91.476 2,02
3-sobno 215.000 106.500 245.448 118.618 2,02

Manjša stanovanja so v Ljubljani približno 2,3-krat dražja kot v Mariboru, večja stanovanja pa približno 2-krat.

Cene stanovanj lahko primerjamo s plačami. Po podatkih Statističnega urada je povprečna neto plača v obdobju med januarjem in avgustom 2019 v občini Ljubljana znašala 1.265 evrov, v občini Maribor pa 1.070 evrov. Plače v Ljubljani so torej v povprečju za 18 % višje kot v Mariboru.

Cena na kvadratni meter

Cene lahko izrazimo tudi kot cene na kvadratni meter stanovanja.

velikost mediana Ljubljana mediana Maribor povprečje Ljubljana povprečje Maribor razmerje median
garsonjera 3.484 1.551 3.532 1.511 2,25
1-sobno 3.130 1.363 3.199 1.335 2,30
1.5-sobno 3.000 1.349 3.047 1.312 2,22
2-sobno 2.841 1.293 2.944 1.367 2,20
2.5-sobno 2.772 1.273 2.897 1.295 2,18
3-sobno 2.784 1.321 2.942 1.373 2,11

Vidimo, da cena na kvadratni meter z velikostjo stanovanja pada, razmerja v cenah med krajema pa ostajajo podobna.

Zgornje cene za Ljubljano lahko primerjamo z zgodovinskimi.

Ljubljana po upravnih enotah

Poglejmo si sedaj cene v Ljubljani še glede na upravno enoto.

Absolutna cena

Mediane cen po posameznih kombinacijah so naslednje:

velikost Lj. Moste-Polje Lj. Šiška Lj. Bežigrad Lj. Vič-Rudnik Lj. Center
garsonjera 85.000 95.000 104.000 109.500 116.000
1-sobno 115.000 117.404 129.000 128.000 139.000
1.5-sobno 125.000 128.779 133.000 133.500 145.000
2-sobno 149.000 155.000 155.000 168.000 199.000
2.5-sobno 165.000 170.000 179.000 198.000 237.000
3-sobno 187.000 199.000 211.500 225.200 295.000

Povprečja po posameznih kombinacijah so naslednja:

velikost Lj. Moste-Polje Lj. Šiška Lj. Bežigrad Lj. Vič-Rudnik Lj. Center
garsonjera 86.809 97.853 109.022 109.012 116.262
1-sobno 115.709 118.454 130.971 128.264 141.702
1.5-sobno 125.951 131.322 134.093 138.367 150.238
2-sobno 149.047 163.884 159.902 177.428 211.194
2.5-sobno 165.025 183.564 185.163 204.396 239.147
3-sobno 191.774 215.542 225.332 246.230 317.675

Cena na kvadratni meter

Zaradi večje preglednosti relativne cene predstavimo samo v tabelah.

Mediane cen po posameznih kombinacijah so naslednje:

velikost Lj. Moste-Polje Lj. Šiška Lj. Bežigrad Lj. Vič-Rudnik Lj. Center
garsonjera 3.242 3.262 3.560 3.576 4.285
1-sobno 2.979 3.196 3.105 3.177 3.523
1.5-sobno 2.805 3.088 2.879 3.083 3.492
2-sobno 2.628 2.789 2.758 2.950 3.370
2.5-sobno 2.558 2.703 2.683 2.932 3.421
3-sobno 2.543 2.568 2.692 2.919 3.268

Povprečja po posameznih kombinacijah so naslednja:

velikost Lj. Moste-Polje Lj. Šiška Lj. Bežigrad Lj. Vič-Rudnik Lj. Center
garsonjera 3.258 3.333 3.646 3.591 4.257
1-sobno 2.966 3.181 3.137 3.283 3.596
1.5-sobno 2.853 3.101 2.893 3.255 3.400
2-sobno 2.671 2.886 2.812 3.021 3.461
2.5-sobno 2.625 2.777 2.778 2.998 3.517
3-sobno 2.590 2.672 2.863 2.964 3.431

Oddaja

Ponovimo sedaj celotno analizo še na oglasih za oddajo.

Ljubljana in Maribor glede na velikost stanovanja

Absolutna cena

Točne vrednosti median in povprečij prikazanih skupin vidimo v naslednji tabeli:

velikost mediana Ljubljana mediana Maribor povprečje Ljubljana povprečje Maribor razmerje median
garsonjera 450 265 451 282 1,70
1-sobno 500 320 512 332 1,56
1.5-sobno 585 335 592 348 1,75
2-sobno 700 400 739 395 1,75
2.5-sobno 750 500 794 491 1,50
3-sobno 950 550 1.084 612 1,73

Razlike med krajema so pri oddaji manjše kot pri prodaji. Stanovanja so v Ljubljani približno 1,7-krat dražja kot v Mariboru.

Cena na kvadratni meter

velikost mediana Ljubljana mediana Maribor povprečje Ljubljana povprečje Maribor razmerje median
garsonjera 15,71 10,00 16,37 10,42 1,57
1-sobno 13,41 8,62 13,56 8,68 1,56
1.5-sobno 12,91 7,41 13,29 7,65 1,74
2-sobno 11,83 6,87 12,29 6,94 1,72
2.5-sobno 11,48 6,74 11,49 7,23 1,70
3-sobno 11,76 7,21 12,38 7,33 1,63

Za primerjavo so zgodovinske cene za oddajo v Ljubljani na voljo tukaj.

Ljubljana po upravnih enotah

Absolutna cena

Mediane cen po posameznih kombinacijah so naslednje:

velikost Lj. Moste-Polje Lj. Šiška Lj. Bežigrad Lj. Vič-Rudnik Lj. Center
garsonjera 400 430 450 450 500
1-sobno 450 500 525 500 555
1.5-sobno 550 550 580 550 650
2-sobno 630 670 690 650 850
2.5-sobno 700 750 710 700 990
3-sobno 750 900 900 880 1.300

Povprečja po posameznih kombinacijah so naslednja:

velikost Lj. Moste-Polje Lj. Šiška Lj. Bežigrad Lj. Vič-Rudnik Lj. Center
garsonjera 402 450 438 458 507
1-sobno 453 489 518 512 572
1.5-sobno 563 579 580 552 692
2-sobno 634 681 710 707 876
2.5-sobno 689 827 727 705 991
3-sobno 816 1.007 1.010 1.013 1.323

Cena na kvadratni meter

Mediane cen po posameznih kombinacijah so naslednje:

velikost Lj. Moste-Polje Lj. Šiška Lj. Bežigrad Lj. Vič-Rudnik Lj. Center
garsonjera 14,58 15,38 15,38 15,62 17,19
1-sobno 12,86 13,33 12,92 13,61 14,90
1.5-sobno 12,99 12,22 12,89 12,99 14,99
2-sobno 10,87 11,34 11,40 11,67 13,68
2.5-sobno 10,79 11,12 11,54 9,92 13,55
3-sobno 9,86 11,44 11,75 10,67 13,51

Povprečja po posameznih kombinacijah so naslednja:

velikost Lj. Moste-Polje Lj. Šiška Lj. Bežigrad Lj. Vič-Rudnik Lj. Center
garsonjera 15,22 15,81 15,74 16,20 18,71
1-sobno 12,45 13,42 13,10 13,70 14,97
1.5-sobno 13,06 12,17 13,24 12,94 15,86
2-sobno 11,07 11,65 11,70 12,06 13,99
2.5-sobno 10,88 11,73 11,46 10,06 13,23
3-sobno 10,13 11,75 12,16 11,51 14,24

Donos iz oddajanja

Izračunajmo še, kakšen bi bil donos iz oddajanja stanovanja, če bi ga kupili in oddajali po medianah trenutnih cen.

lokacija velikost mediana oddaja [EUR] mediana prodaja [EUR] letni donos brez stroškov [%] letni donos s stroški [%]
Ljubljana garsonjera 450 98.000 5,51 3,58
Ljubljana 1-sobno 500 125.000 4,80 3,12
Ljubljana 1.5-sobno 585 133.000 5,28 3,43
Ljubljana 2-sobno 700 159.000 5,28 3,43
Ljubljana 2.5-sobno 750 180.000 5,00 3,25
Ljubljana 3-sobno 950 215.000 5,30 3,45
Maribor garsonjera 265 42.000 7,57 4,92
Maribor 1-sobno 320 52.495 7,31 4,75
Maribor 1.5-sobno 335 59.000 6,81 4,43
Maribor 2-sobno 400 78.000 6,15 4,00
Maribor 2.5-sobno 500 89.250 6,72 4,37
Maribor 3-sobno 550 106.500 6,20 4,03

Pri izračunu letnega donosa v predzadnjem stolpcu nismo upoštevali davka (25 %), stroškov zavarovanja, rezervnega sklada ter raznih popravil. Letni donos v zadnjem stolpcu predpostavlja, da se za te stroške nameni 35 % najemnine.

Podatki potrjujejo znano dejstvo, da je oddajanje donosnejše v Mariboru.