Oglaševane prodajne cene stanovanj skozi čas

Višanje cen nepremičnin je zadnje čase aktualna tema, zato si poglejmo, kako se to odraža v nepremičninskih oglasih.

Podatki

Podatki so bili pridobljeni med marcem 2019 in majem 2021. Tako kot v prejšnjem prispevku, je bila tudi tukaj uporabljena avtomatizirana skripta, ki je enkrat na dan s portala nepremicnine.net pobirala nove oglase.

Poudarimo pomanjkljivosti, ki so v tako pridobljenih podatkih prisotne:

  • Gre za oglaševane in ne za realizirane cene.
  • Nekatera stanovanja se v oglasih pojavijo večkrat, npr. v primerih, ko jih oglašuje več agencij hkrati. Dogaja se tudi, da oglaševalci v želji po večji vidnosti po nekem času oglas izbrišejo in nato znova vnesejo.
  • V majhnem številu oglasov so prisotne očitne večje napake pri objavljeni ceni oz. površini. Zaradi tega pred analizo oglase z nenavadno visoko oz. nizko ceno na kvadratni meter izločimo.
  • Zajeti niso bili oglasi, ki so se na isti dan pojavili in tudi izbrisali in tako v času zajema več niso bili vidni.
  • Oglaševalci lahko morda kot površino stanovanja navedejo različne vrednosti (bruto, neto, uporabna površina, …).
  • Nekatere nepremičnine se prodajo mimo oglasnikov in tako seveda niso vključene.

Na grafih časovnih vrst, ki sledijo, bo prikazana 12-tedenska drseča mediana cene kvadratnega metra stanovanja. Zakaj ravno 12 tedensko obdobje? Če izberemo krajše obdobje, krivulje iz dneva v dan precej nihajo in s tem nekoliko popačijo dejanske trende, v kolikor izberemo daljše obdobje, so pa krivulje sicer bolj zglajene, vendar je lahko dogajanje v kakšnem krajšem zanimivem obdobju preveč zakrito.

Z namenom, da stanovanja, ki po ceni preveč izstopajo, oz. napake v podatkih ne bi preveč zakrivili slike, prikazujemo mediane in ne povprečij objavljenih cen. Vrednost, ki je pri nekem datumu torej prikazana, predstavlja mediano cen v vseh novih oglasih, ki so bili objavljeni v 12-tedenskem obdobju, ki se konča na ta dan.

Kot rečeno, pred analizo izločimo oglase z zelo visoko oz. zelo nizko ceno na kvadratni meter in oglase, v katerih podatek o ceni ali površini manjka. Konkretno to pomeni izbris 45 oglasov s ceno pod 400 EUR/m2, izbris 11 oglasov s ceno nad 10.000 EUR/m2 in izbris 18 oglasov z manjkajočima podatkoma.

Na koncu ostane v vzorcu 25.124 oglasov, od tega 18.169 za ljubljanska stanovanja.

Rezultati

Opozorilo: na grafih, ki sledijo, se skala na osi y namenoma ne začne pri 0.

Ljubljana, okolica Ljubljane in Maribor

Ljubljana glede na tip stanovanja

Ljubljana glede na del mesta

Ljubljana glede na tip stanovanja in del mesta

Ljubljana glede na letnico gradnje

Tukaj so oglasi razdeljeni v pet približno enako velikih skupin.

Ljubljana glede na vrsto ponudbe (zasebna/agencija)

Oglasov iz zasebne ponudbe je 18%. Razlike med skupinama niso nujno neposredno povezane z vrsto ponudbe oz. z vrsto oglaševalca; lahko gre za posredne vplive drugih lastnosti oglaševanih stanovanj.

Komentarja

  • Pri interpretaciji teh grafov je potrebno biti previden. Sprememba mediane oglaševanih cen pri neki kombinaciji atributov ne pomeni spremembe cen vseh takšnih stanovanj. Možno je namreč, da so se v tistem obdobju v večji meri oglaševala stanovanja, pri katerih nek tretji atribut govori v prid tej spremembi. Konkreten primer bi bil npr. dvig in padec cen v Mostah poleti 2020, ki je posledica večjega oglaševanja novogradenj v tem delu mesta.
  • Nekatere krivulje lahko v celoti oz. na določenem odseku temeljijo na manjšem vzorcu in zato dogajanja na trgu ne prikazujejo najbolje. To je še posebej izrazito na grafih, ki hkrati prikazujejo cene glede na tip stanovanja in del mesta.

Koda

https://github.com/tomazweiss/apartment_prices_over_time